top of page

Ovatko asuntokaupan termit tuttuja?

Asuntokauppaan liittyy melkoinen määrä termejä ja käsitteitä, jotka sekä myyjän että ostajan tulee tietää. Tutustu asuntokaupan termeihin ja sanastoon.


Ovatko asuntokaupan termit tuttuja

Asunto-osakeyhtiö


Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiön erityismuoto, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa. Yhtiöön kuuluvan huoneiston tai huoneistojen lattiapinta-alasta yli puolen tulee olla yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiössä olennaisena piirteenä on, että osakkeenomistajien omistamat osakkeet antavat oikeuden hallita tiettyä asuntoa tai muuta tilaa rakennuksesta.


Osake


Osake on osuus osakeyhtiössä ja siitä todistukseksi annetaan asunto-osakkeen tapauksessa osakekirja. Osake tuottaa ne oikeudet ja velvollisuudet, jotka mm. lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan liittyvät osakkeeseen.


Osakekirja


Todistus osakkeen omistuksesta. Asunto-osakekirja on arvopaperi, jota tulee säilyttää huolellisesti. Kts. huoneistotietojärjestelmä.


Huoneistotietojärjestelmä


Huoneistotietojärjestelmä on vuonna 2019 käyttöön otettu sähköinen rekisteri, johon kerätään tiedot osakehuoneistojen, kuten asuntojen ja autopaikkojen, omistuksista, panttauksista ja rajoituksista.


Paperisista osakekirjoista luovutaan siten, että ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden tulee siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Rekisteröintiä on haettava 10 vuoden kuluessa osakeluettelon siirrosta.

Pakollista omistuksen rekisteröinti on jo aiemmin silloin, kun huoneisto vaihtaa omistajaa ensimmäisen kerran osakeluettelon siirron jälkeen. Tällöin uuden omistajan on haettava omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta tai omistusoikeuden siirtymisestä.


Hoitovastike


Taloyhtiö perii osakkailta hoitovastiketta, jolla katetaan rakennuksen ylläpito, pienet ennakoimattomat korjaukset sekä juoksevat kulut. Hoitovastikkeen määrästä päättää vuosittain varsinainen yhtiökokous.


Rahoitusvastike


Rahoitusvastike eli pääomavastike on yhtiövastikkeen osa, jota taloyhtiö perii osakkailta. Rahoitusvastikkeella lyhennetään taloyhtiön ottamaa pitkäaikaista pääomalainaa. Osakas voi halutessaan maksaa pois oman lainaosuutensa, jolloin hän vapautuu maksamasta lainan hoitoon perittävää rahoitusvastiketta.


Yhtiövastike


Yhtiövastike muodostuu hoitovastikkeesta ja rahoitusvastikkeesta. Yhtiövasike on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan määräytyvä maksu, jolla katetaan yhtiön menoja.


Yhtiölaina


Taloyhtiölaina on pankilta otettu asunto-osakeyhtiön laina, joka on otettu joko rakentamista (uudiskohdelaina) tai korjausta rahoittamaan (korjauslaina). Yhtiölaina katetaan rahoitusvastikkeilla.


Hoitolaina


Hoitolaina on taloyhtiön ottama pitkäaikainen laina, jolla toteutetaan asunto-osakeyhtiön jatkuvaan ylläpitoon liittyviä hankkeita, kuten esimerkiksi vuosikorjauksia. Hoitolainaa katetaan hoitovastikkeilla.


Isännöitsijäntodistus


Isännöitsijäntodistus liitteineen on asunto-osakekaupan tärkein asiakirja. Se on asiakirja sekä taloyhtiön että osakehuoneiston tiedoista ja sen voi antaa yhtiön isännöitsijä tai poikkeustapauksissa hallituksen puheenjohtaja. Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä määrätään Valtioneuvoston asetuksella. Todistuksesta käy ilmi mm. osakkeen omistaja, yhtiön lainat ja osakkeen lainaosuudet, tiedot tehdyistä ja tulevista remonteista sekä tontin omistuksesta. Asuntokaupan yhteydessä todistuksen liitteinä ovat yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös, talousarvio, PTS/kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus sekä mahdolliset kuntoraportit.


Velaton hinta


Velaton hinta on asunnon kokonaishinta. Velaton hinta sisältää sekä myyjälle maksettavan kauppahinnan että mahdollisesti kohteeseen kohdistuvan lainaosuuden. Riippuen kohteesta ostajalla voi olla mahdollisuus valita lyhentääkö hän yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeella vai maksaako oman osuutensa yhtiön lainasta kerralla pois. Samaa tarkoittavia termejä ovat velaton myyntihinta ja velaton kauppahinta.


Kauppahinta


Kaupanteossa maksettava kauppahinta, joka ei sisällä kohteeseen mahdollisesti kohdistuvia lainaosuuksia. Mahdollinen varainsiirtovero maksetaan kauppahinnan perusteella. Kauppahinnasta käytetään myös termiä myyntihinta.


Varainsiirtovero


Asunto-osakeyhtiön tai kiinteistön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta maksetaan varainsiirtoveroa. Varainsiirtovero on maksettava oma-aloitteisesti ja sen maksaa yleensä ostaja. Vero on 1,5 % asunto-osakkeen ja 3 % prosenttia kiinteistöjen myyntihinnasta.


Käsiraha


Ostaja voi maksaa ostotarjouksen vahvistamiseksi käsirahan, joka voi olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta. Kaupan toteutuessa käsiraha on osa kauppahintaa.


Vakiokorvaus/sopimussakko


Vakiokorvaus/sopimussakko on ennen sopimusta, yleensä jo ostotarjouksen yhteydessä, sovittu seuraamus siltä varalta, että jompikumpi sopimuksen osapuolista ei täytä sopimuksen mukaista velvoitettaan. Vakiokorvausta/sopimussakkoa käytetään usein käsirahan sijasta.


Kauppakirja


Asunnon tai kiinteistön kauppakirja on ostajan ja myyjän välinen sopimus, joka tulee tehdä aina kirjallisena. Kauppakirjaan kirjataan molempien osapuolien tiedot, kaupan kohde yksityiskohtineen, kauppahinta ja sen maksamiseen liittyvät yksityiskohdat, omistusoikeuden siirtymisajankohta jne. Aiemmin tehdyssä ostotarjouksessa määritellään kauppakirjan keskeiset ehdot.


Lunastusoikeus, lunastuslauseke


Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat vapaasti siirrettävissä uudelle ostajalle, mutta Asunto-osakeyhtiölain (AOYL) mukaan osakkeen vapaata siirtoa voidaan rajoittaa lunastuslausekkeella. Jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, osakkailla tai yhtiöllä on halutessaan oikeus lunastaa yhtiön ulkopuoliselle taholle myydyt kaupan kohteena olevat osakkeet.


Luovutusvoitto


Myyntivoitto syntyy, kun asunto-osakeyhtiö tai kiinteistö myydään alkuperäistä hankintahintaa korkeampaan hintaan. Oman vakituisen asunnon voi myydä verovapaasti, jos molemmat seuraavista ehdoista täyttyvät samanaikaisesti: Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta. Olet itse tai joku perheestäsi on vakituisesti asunut asunnossa omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta.


Ostotarjous


Ostotarjous on ostajan tekemä yksipuolinen tahdonilmaisu kohteen myyjälle. Sopimuksen eli kaupan syntyminen edellyttää toisen osapuolen eli myyjän hyväksyvää vastausta ostotarjoukseen. Ostotarjous, suullinen tai kirjallinen, on aina sitova. Epäselvyyksien välttämiseksi ostotarjous suositellaan kuitenkin aina tehtävän kirjallisena. Tarjouksessa tulee määritellä kaikki ehdot: tarjouksen voimassaoloaika, tarjottu hinta, vapautuminen, purkavat ehdot, käsiraha/vakiokorvaussumma, kaupantekoajankohta.

PTS


Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) määrittää taloyhtiön tai kiinteistön tulevaisuuden korjaustarpeet ja niiden arvioidut toteuttamisajankohdat. Kaikkien taloyhtiöiden hallitusten on asunto-osakeyhtiölain mukaan esitettävä kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista. PTS:n pohjana taloyhtiö on voinut teettää kuntoarvion.


Kunnossapitotarveselvitys


Kunnossapitotarveselvitys on taloyhtiön hallituksen näkemys yhtiön sellaisista kunnossapito- ja korjaustoiminnasta, jotka yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden aikana on tarpeellisia tehdä ja jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.











Comments


bottom of page